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攀枝花市人民政府關于加強全市物業管理工作的意見

2016-10-01 來源:攀枝花房管局

攀枝花市人民政府文件

攀府發〔2012〕14 號

攀枝花市人民政府

關于印發加強全市物業管理工作意見的通知

各縣(區)人民政府,市級各部門,各大企業:

《關于加強全市物業管理工作的意見》已經 2012 年 3 月 15日第 3 次市政府常務會議通過,現印發給你們,請認真貫徹實施。

攀枝花市人民政府

2012 年 8 月 16 日

關于加強全市物業管理工作的意見

隨著城市建設步伐的加快和居民生活水平的提高,物業管理已成為當前群眾普遍關注的一個熱點和重點。為進一步加強全市物業管理工作,理順管理體制,完善監管機制,建立服務保障體系,全面提升物業管理服務水平,改善居民居住環境,促進和諧社區建設,依據《物權法》、《物業管理條例》等國家相關法律法規,結合我市實際制定本意見。

一、重要意義

物業管理工作是一項關乎人民群眾切身利益的民生工程,做好這項工作對構建和諧物業、和諧社區及和諧社會意義重大。各縣(區)政府及市、縣(區)相關部門要充分認識物業管理工作的重要性,以構建和諧社會為指導,深入貫徹落實科學發展觀,把物業管理與城市化發展結合起來,推進物業管理與社區管理的“一體化”建設,確立“政府引導、市場主導、企業運作、社會參與”的總體原則,合理分工、各負其責,增強責任感、緊迫感,采取有力措施加強物業管理工作,及時化解物業管理工作中的矛盾和糾紛,真正使物業管理各項工作落到實處,為我市的城市文明和社會和諧做出新的貢獻。

二、實施原則

(一)統一領導、綜合協調原則。物業管理作為現代城市管理的重要組成部分,必須納入城市管理的大平臺,實行統一領導、統一協調、統一考核。各縣(區)政府、街道辦事處(鄉鎮政府)要將住宅小區物業管理納入社區建設工作范疇統籌考慮,綜合協調解決物業管理中遇到的各類問題。

(二)分級負責、屬地管理原則。物業管理工作的重心在街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會,縣(區)政府和街道辦事處(鄉鎮政府)要充分發揮綜合管理的工作優勢,積極采取有效措施,進一步整合管理資源,明確責任主體,落實管理責任,強化協調服務和考核監督,真正將物業管理工作職責落到實處。

(三)權責統一、保障到位原則。市、縣(區)兩級各行政主管部門要按照權責相統一的原則,科學劃分物業管理的職責和義務,分解下放相關管理職權,做好物業管理保障工作。

三、工作目標

(一)各級物業管理工作組織機構健全,人員、經費、措施保障到位,管理、督導、考評體系完善。

(二)建立物業管理聯動機制和聯席會議制度且運行良好,機制創新有突破性進展并產生明顯社會效益。

(三)老舊小區、無主管樓院整治改造有效,管理順暢,努力提高城市住宅小區物業管理覆蓋率。

(四)業主大會、業主委員會健全及運行指導監督得力,業主自主管理能力增強,社區和諧指數不斷提升。

(五)物業管理應急管理服務、投訴調解等工作機制健全,矛盾糾紛及時有效在基層化解,群眾滿意度逐步提升。

四、工作要求

(一)實施老舊小區改善工程,切實落實物業管理全覆蓋計劃。各縣(區)政府要積極開展老舊住宅小區的整治工作,并逐步引入規范的物業管理,實現老舊小區物業管理“擴面提質”。針對不同類型的住宅區,分別采取專業化公司進駐、后勤式、社區介入、居民自治互助等多種管理形式,使全市城市建成區住宅小區(樓院)逐步全面實行物業管理。要在街道辦事處、鄉鎮設立物業服務機構,向暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅小區提供清掃保潔、垃圾清運、公共秩序維護、日常維修等有償的基本服務,同時適應新農村建設需要,嘗試物業服務機構進入農村基層,逐步推進城鄉物業管理一體化。

(二)科學指導業主大會建設,提升業主自主管理水平。業主大會制度是業主自主管理的有效途徑,是維護業主權益的基本形式。業主大會工作核心在自我建設,重點在指導監督,必須作為一項經常性工作常抓不懈。縣(區)住建(房管)部門主要負責業主大會工作的業務指導,街道辦事處(鄉鎮政府)負責業主大會工作的具體組織協調、日常指導和監督。要把握首次籌備、換屆改選、運行監督三個重要環節,引導業主正確行使民主權力,指導業主大會、業主委員會依法設立、科學運作。要加大對業主委員會的扶持力度,有計劃地組織學習培訓和經驗交流,有條件的小區可以給予業主委員會成員(樓棟長)適當的崗位補貼。

(三)制定物業應急維修措施,保證物業的正常使用。房屋及其配套的共用部位、共用設施設備的日常維修由責任單位或責任人落實。街道辦事處(鄉鎮政府)要制定物業應急保障方案,在緊急狀態或責任單位(責任人)難以履行維修責任時,對公共部位房屋損毀漏水、下水管道堵塞、水電故障、“急、難、愁”修理項目或突發情況,啟動應急維修機制,提供有償維修服務,迅速、有效地解決物業使用中的突發事件,切實維護人民群眾的基本生活秩序。

(四)完善物業項目退出機制,確保小區日常管理不失控。街道辦事處(鄉鎮政府)要本著“維護業主利益、維護社會穩定、依法平穩過渡”的原則,協調做好物業服務項目退出和接管的銜接交接工作,保持小區物業管理的連續性。對違規棄管、拒不撤出、惡意毀約的開發建設單位、物業管理單位,相關部門應給予行政干預,責令限期改正,依法作出處理。街道(鄉鎮)要建立應急托管機制,對物業服務企業撤離后業主大會尚未成立或業主大會不能履行責任,物業管理難以落實的住宅小區實行臨時委托管理。同時,積極指導業主、業主大會選聘物業服務企業,盡快實施規范化的物業管理。

(五)建立矛盾投訴調解機制,有效化解物業管理糾紛。各縣(區)要制定調解工作規則,規范調解工作程序,指導行業調解活動,對物業管理中的重大糾紛實施調解。街道辦事處(鄉鎮政府)可利用現有調解機構,吸納物業管理專業人員,建立調解工作機制,受理轄區內物業管理的咨詢投訴,調解處理物業服務糾紛。物業管理矛盾調解的相關工作納入街道大調解工作序列,接受市、縣(區)司法、房管部門業務指導。要倡導物業管理行業自律,研究行業調解工作規律,通過廣泛深入的行業調解,努力將物業管理中的矛盾發現在社區,解決在基層,消除在萌芽狀態。

(六)健全聯席會議制度,形成多方聯動的新格局。物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮政府)負責召集,由縣(區)住建(房管)部門、城管部門、公安派出所、司法所、社區居委會、業主、業主委員會和物業服務企業等方面的代表組成。物業管理聯席會議共同協調轄區物業小區的日常管理、業主大會成立與運作監督、物業管理與社區建設的銜接、物業項目退出與交接過程中出現的問題,處置區域內物業管理的突發事件。聯席會議原則上每月召開一次,特殊情況隨時召開。

五、職責分工

(一)市政府建立綜合協調機制,成立全市物業管理工作領導小組,負責制定相關政策規劃,界定職責分工,研究解決重大問題,組織協調各級、各相關部門共同做好加強全市物業管理相關工作,并將該項工作納入目標管理,實行統一考評。

(二)市房地產管理部門負責全市物業管理行業的指導和監督,研究制定物業管理政策法規和行業服務標準,監管物業服務企業資質和房屋專項維修資金,參與對各縣(區)、各部門物業管理相關工作的目標任務考核,負責物業管理工作的業務指導和人員培訓。

(三)縣(區)政府負責轄區物業管理工作的領導和組織工作,落實綜合協調管理責任,制定本縣(區)物業管理相關政策措施。縣(區)住建(房管)部門具體負責轄區物業管理行業的指導監督,負責業主大會工作的業務指導,檢查考評物業服務質量,組織物業管理區域劃分,參與新建住宅項目的物業承接查驗和物業管理項目交接工作,進行物業管理工作績效考核等。

(四)街道辦事處(鄉鎮政府)具體負責轄區內物業管理工作,把物業管理工作納入社區建設重要內容,建立聯動協調、投訴受理和綜合服務保障機制,參與轄區業主大會選聘物業服務企業的招投標、物業管理區域劃分、檢查考評物業服務質量,參與和協調物業管理項目交接等工作,負責組織業主成立業主大會、選舉產生業主委員會、辦理業主委員會備案手續,指導和監督業主大會、業主委員會日常運作等。

(五)發改部門負責完善物業服務收費辦法和標準,查處違法違規收費行為;民政部門負責社區居委會的業務培訓,加強社區居委會對業主委員會的指導監督;財政部門負責牽頭制定長效管理老舊住宅小區和保障性住房小區的財政資金管理政策;工商部門負責街道物業服務機構登記注冊工作,強化住改商、住改辦經營證照審批管理,查處住改商、住改辦的無照經營行為;地稅部門積極落實街道物業服務機構相關稅收優惠政策;司法部門負責物業矛盾調解工作機制的建立和業務指導;人社部門負責落實街道物業服務機構的就業扶持政策;住建部門負責處理開發企業的房屋工程質量、室外裝飾裝修和涉及規劃方面的糾紛,及時制止和查處小區出現的亂搭亂建等違規問題;城管部門負責小區園林綠化建設的指導和培訓工作,負責涉及市容市貌、環境衛生、園林綠化等違規問題的查處工作;公安部門做好小區安防制度建立的指導監督和對違法違規行為的查處工作,指導小區臨時停車位規劃工作,指導監督小區內消防設施設備的維護、改造工作;質監部門做好小區內特種設備的安全監察監督工作,受理違反標準化、計量、質量管理情況的舉報、查處;環保部門加強物業管理區域居住環境保護的監督管理,按照職責權限依法查處小區內出現的噪音擾民和環境污染等違法違規問題;宣傳媒體應積極做好加強物業管理工作的宣傳工作,營造良好的社會輿論環境;水、電、氣主管部門落實抄表收費到最終用戶,承擔經營維護管理義務。

六、保障措施

(一)加強組織領導。各縣(區)政府要高度重視,加強領導,強化對物業管理工作的組織協調和監督檢查,確保社區物業管理組織領導到位,機構人員到位,推進措施到位。各相關部門要落實責任,研究措施,扎實推進,為加強物業管理工作提供有力的組織保障。

(二)機構人員到位。各縣(區)政府要明確物業管理主管部門,街道辦事處(鄉鎮政府)明確具體的物業管理工作機構、工作職能和分管領導,并配備專(兼)職工作人員。

(三)建立健全考核機制。建立“市、區、街道”三級物業管理考核機制。市政府將物業管理工作納入城市綜合管理考核范圍,每年對縣(區)政府進行一次考核;縣(區)政府定期對街道(鄉鎮)物業管理工作進行檢查考核;街道辦事處(鄉鎮政)負責對轄區物業管

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